目前,多数商业地产企业均采纳轻资产开发运营模式

简介: 目前,多数商业地产企业均采纳轻资产开发运营模式,万达商管、华润置地、新城控股、宝龙地产等代表企业均在加大轻资产项目的占比。

五一小长假商业地产的回暖,终于给万达带来了希望曙光。

在其他业态复苏前景尚不明朗的情况下,万达商管无疑是实现今年业绩目标的重要倚仗。

在2019年年初曾表示,从2019年开始,万达广场每年的开业计划要有富余量,至少增加10%,确保每年不低于50个广场开业。

截至2019年12月31日,全国已开业的万达广场达323座,2019年新开业的仅43座。

阻力重重,万达还能高调表态,靠的是对轻资产开发模式的自信。

由“重”转“轻”,万达的这个决定奠定了它未来的发展轨迹。

中国指数研究院常务副院长黄瑜认为,商业地产轻资产开发运营,包括管理输出、技术输出、资本输出三种主流模式。

传统重资产模式给企业带来了沉重的资金及运营压力,代建可以有效地减少资金投入及资金沉淀。

综合三种模式,万达走出了自己的轻资产之路。

2015年,万达成为全球最大不动产企业,万达广场也如日中天,却感觉到危机的迫近。

“要想更快的扩大规模,重资产模式也不适合,只有轻资产模式才能更快发展。

在看来,重资产主要看房价,销售利润高才能投资,难以进入三四线城市发展;轻资产模式不需关心房价,只要城区人口够多,租金回报比合适就可以做。

背靠成熟的招商资源和运营经验,万达广场并不担心在三四线城市盈利问题。

从我们的经验看,一个四五十万人口的三四线城市,完全能承载一个大型万达广场,而且三四线城市的消费者的忠诚度更高。

万达拥有多个产品线,轻资产不仅能快速扩大规模,还能产生边际效应。

“万达广场发展速度快,院线发展速度就快;万达正在做的宝贝王,如果按照万达广场的发展速度,很快就能成为全球最大的儿童娱乐企业;另外,万达广场数量扩大,还能为万达做O2O、互联网金融等带来更多资源。

”彼时的对资金十分乐观,他表示,除了外部的基金、保险等机构投资者,万达正在建立内部融资管道。

万达的理财产品就是准REITs,即使最后不做REITs,5年后广场成熟了,租金比较高,也会卖个好价钱。

“5年后,万达商业地产轻资产将实现两个战略目标:一是开业400个至500个万达广场,二是净利润的三分之二要来自租赁收入。

甩掉重资产,轻装上阵万达探索出投资类和合作类两种轻资产开发模式。

轻资产类万达广场由合作方出资,万达负责选址、建设、招商和运营。

合作类万达广场则是由合作方资金和土地,万达只负责设计、建设指导、招商运营,相关费用也由合作方,建成后万达获得租金的30%。

合作方能够心甘情愿掏钱,正是看中万达广场的品牌和运营能力。

2015年年初,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币,建设约20余座万达广场,万达商业地产“轻资产”模式正式启动。

2016年第四季度,万达商业地产又与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场、共1050亿元的投资合同。

与资本联手后,万达商管的下一步的甩掉重资产包袱。

2017年7月,万达和融创、富力签署了文旅项目、酒店资产转让协议。

轻装上阵的万达商业,需要引入新的战略投资者。

2018年1月,腾讯控股作为主发起方,联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议,计划投资约340亿元人民币,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

万达表示,将在1至2年内消化房地产业务,万达商管今后不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业,各方将推动万达商管集团尽快上市。

轻资产模式的一路高歌猛进,为万达带来了实实在在的变化。

2018年,万达服务业收入1609亿元,占总收入的75.1%,房地产收入仅占24.9%。

在2019年初的年会上,表示,万达已经不是房地产企业,而是以服务业为主、有房地产业务的综合性企业集团。

轻资产模式的五年实践按照万达的战略规划,2015年后新开业的万达广场中,至少70%以上是轻资产项目。

2020年计划开业的50个万达广场中,有37个是“轻资产”项目;在建的133个万达广场中,有107个是“轻资产”项目。

2019年末,万达商管自持物业租金收入占所有租金比重为90.57%,轻资产项目租金收入比重仅为9.43%2019年年初,曾表示,按照投资协议,万达商管年内要剥离所有房地产业务,“一平方米房地产开发也不能有。

”2019年底,万达商管集团宣布完成房地产业务剥离,房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责,万达商管成为真正意义上的商业运营管理企业。

大刀阔斧的变革很快体现在业务收入变动上,2019年万达商管物业销售收入占比降幅达到17%,投资物业租赁收入占比增幅16%。

按照万达商管的预期,物业销售还会进一步缩减。

同样是在2017年,力推转型的阵痛导致该年净利率出现大幅下滑。

值得注意的是,随着营业收入的不断下降,万达商管净利率却不降反升。

不过,转型轻资产模式并不只有万达一家。

黄瑜表示,轻资产模式具有高效率、高回报率、高标准化等特点,已经成为商业地产龙头企业的规模扩张的重要模式。

目前,多数商业地产企业均采纳轻资产开发运营模式,万达商管、华润置地、新城控股、宝龙地产等代表企业均在加大轻资产项目的占比。

万达要面对的,不仅仅是转型带来的业绩骤降,还有同业竞争者的后来居上。

尾声2020年1月,万达年会如期举行,在集团上,年会歌舞湮没了2019年的业绩报告,员工表彰替代了的工作总结。

第一次,万达集团上一年度的经营状况变得扑朔迷离。

遥想2018年年初,在万达年会上放言,做轻资产这种只赚不赔的买卖,绝对是上策。


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